Wohnen ist in Europa zu einem zentralen Preis- und Vermögensfaktor geworden. Die Entwicklung der Immobilienmärkte entscheidet längst nicht mehr nur über individuelle Lebensentscheidungen, sondern über Vermögensaufbau, Standortattraktivität und soziale Durchlässigkeit. Die jüngsten Daten von Eurostat zeigen, wie stark sich diese Dynamik in den vergangenen Jahren verschärft hat – und wie ungleich sie innerhalb der Europäischen Union verläuft.
Im dritten Quartal 2025 lagen die Hauspreise in der Europäische Union um 5,5 Prozent über dem Niveau des Vorjahresquartals. Die Mieten stiegen im selben Zeitraum um 3,1 Prozent. Auch gegenüber dem unmittelbar vorangegangenen Quartal setzte sich der Aufwärtstrend fort: plus 1,6 Prozent bei den Hauspreisen und plus 0,9 Prozent bei den Mieten. Diese kurzfristigen Zuwächse wirken für sich genommen moderat, erhalten ihre Bedeutung jedoch erst im langfristigen Vergleich.
Seit 2015 haben sich die Hauspreise in der EU um 63,3 Prozent erhöht, während die Mieten um 21,1 Prozent zulegten. Wohneigentum verteuerte sich damit etwa drei Mal so stark wie laufende Wohnkosten. Diese Entwicklung markiert eine strukturelle Verschiebung: Immobilienpreise entkoppeln sich zunehmend von Einkommen und allgemeiner Inflation. Wohnen wird weniger über Nutzung definiert als über Kapitalwert.
Diese Verschiebung ist das Ergebnis mehrerer Faktoren. Über ein Jahrzehnt extrem niedriger Zinsen senkte die Finanzierungskosten drastisch und machte Immobilien zu einem bevorzugten Anlageinstrument. Gleichzeitig blieb die Bautätigkeit hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, insbesondere in urbanen Räumen. Bevölkerungswachstum, kleinere Haushaltsgrößen und die Konzentration wirtschaftlicher Aktivität auf wenige Ballungszentren trafen auf ein begrenztes Angebot an Bauland. Der Markt reagierte mit steigenden Preisen.
Hinzu kam eine zunehmende Finanzialisierung des Wohnens. Wohnungen wurden nicht mehr primär zur Eigennutzung erworben, sondern als Bestandteil von Vermögensstrategien. Institutionelle Investoren, Fonds und vermögende Privathaushalte verstärkten die Nachfrage zusätzlich. In vielen Städten konkurrieren Eigennutzer und Kapitalanleger um denselben knappen Wohnraum – mit entsprechendem Preisdruck.
Nationale Unterschiede und extreme Ausreißer
Wie unterschiedlich diese Mechanismen wirken können, zeigt der Blick auf die einzelnen Mitgliedstaaten. Besonders deutlich wird das am Beispiel von Portugal, Bulgarien und Ungarn. Im zweiten Quartal 2025 verzeichnete Portugal im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Anstieg der Hauspreise um 17,2 Prozent. Bulgarien folgte mit 15,5 Prozent, Ungarn mit 15,1 Prozent. Damit lagen alle drei Länder deutlich über dem EU-Durchschnitt.
Diese Dynamik ist kein Zufall. In Portugal traf ein stark wachsender Immobiliensektor auf internationale Nachfrage, insbesondere in städtischen Zentren und touristisch attraktiven Regionen. Bulgarien und Ungarn wiederum verzeichneten kräftige Einkommenszuwächse in den Städten, staatliche Förderprogramme für Wohneigentum und eine vergleichsweise geringe Neubautätigkeit. In Ungarn entwickelte sich vor allem der Wohnungsmarkt in Budapest zu einem Magneten für in- und ausländisches Kapital.
Für breite Bevölkerungsschichten hatte diese Entwicklung spürbare Folgen. Während frühe Käufer erhebliche Vermögensgewinne realisieren konnten, wurde der Zugang zu Wohneigentum für junge Haushalte zunehmend erschwert. Wohnen entwickelte sich damit zu einer klaren Verteilungsfrage – mit langfristigen Auswirkungen auf soziale Mobilität.
Auch in Österreich zeigt sich eine deutliche, wenn auch weniger extreme Entwicklung. Seit 2015 stiegen die Hauspreise um rund 65 Prozent, die Mieten um etwa 45 Prozent. Im Jahresvergleich des zweiten Quartals 2025 legten die Hauspreise um 7,0 Prozent zu. Österreich liegt damit bei den Kaufpreisen nahe am EU-Durchschnitt, bei den Mieten jedoch darüber.
Besonders in Wien sowie in den Landeshauptstädten bleibt der Markt angespannt. Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch, während das Angebot nur langsam wächst. Neubauprojekte werden durch steigende Baukosten, hohe Grundstückspreise und lange Genehmigungsverfahren gebremst. Zusätzlich erhöhen strengere energetische Vorgaben die Errichtungskosten weiter.
Auch Deutschland verzeichnete im zweiten Quartal 2025 wieder steigende Preise. Mit einem Jahresplus von 6,4 Prozent bewegte sich der deutsche Immobilienmarkt in einer ähnlichen Größenordnung wie Österreich. Nach einer Phase der Stagnation und leichter Rückgänge infolge steigender Zinsen kehrte damit auch in Deutschland der Aufwärtstrend zurück.
Politische Instrumente stoßen an Grenzen
Der Blick auf die Eurostat-Daten zeigt zudem, dass der jüngste Zinsanstieg bislang keine grundlegende Korrektur ausgelöst hat. Zwar kühlten sich einzelne Märkte zeitweise ab, doch EU-weit blieben deutliche Preisrückgänge aus. Das spricht für ein tief verankertes Angebotsdefizit. Solange Wohnraum knapp bleibt, wirken höhere Finanzierungskosten bremsend, nicht aber umkehrend.
Auf politischer Ebene wird leistbares Wohnen zunehmend als wirtschafts- und sozialpolitisches Thema erkannt. Die Handlungsspielräume der EU sind jedoch begrenzt. Wohnbau, Mietrecht und Bodenpolitik liegen primär in nationaler Zuständigkeit. Entsprechend unterschiedlich fallen die politischen Antworten aus: staatlicher Wohnbau, Mietobergrenzen, steuerliche Anreize oder Deregulierung. Ein einheitlicher europäischer Ansatz existiert nicht.
Für Österreich stellt sich damit eine strategische Frage. Das bestehende Modell aus Förderung, Regulierung und gemeinnützigem Wohnbau hat lange Zeit für Stabilität gesorgt. Die aktuellen Zahlen deuten jedoch darauf hin, dass diese Instrumente allein nicht ausreichen, um den strukturellen Preisdruck nachhaltig zu mindern. Ohne eine deutliche Ausweitung des Angebots und eine Beschleunigung von Planungs- und Bauprozessen dürfte sich die Preisentwicklung fortsetzen.
Die langfristigen Eurostat-Daten machen deutlich, dass Wohnen zu einer zentralen Verteilungsfrage geworden ist. Eigentum entscheidet zunehmend über Vermögensentwicklung, während steigende Mieten die laufenden Budgets belasten. Diese Dynamik verschärft soziale Unterschiede und reduziert die Durchlässigkeit zwischen den Generationen.
Die Zahlen sind daher keine bloße Statistik. Sie dokumentieren eine grundlegende Verschiebung in der europäischen Wirtschaftsstruktur. Wohnen ist nicht mehr nur ein Kostenfaktor, sondern ein zentraler Mechanismus der Vermögensbildung. Solange diese Logik dominiert und das Angebot hinter der Nachfrage zurückbleibt, wird sich an diesem Befund wenig ändern.